Недвижимость, как товар

Недвижимость, как товар 4.0 out of 5 based on 1 votes.

Недвижимость, как товарТовар – предмет отношений между участниками рынка (продавцами и покупателями). На рынке отношения выражаются в виде сделок купли-продажи, залога, дарения и др., удовлетворяющих потребности в товаре. Недвижимое имущество как товар включает потребительную стоимость (благо для потребителя) и стоимость (затраты или инвестиции).

Качества недвижимости:

  • полезность;
  • редкость;
  • капиталоемкость;
  • ограниченность.

Особенности недвижимости как товара:

  1. Неподвижность (стационарность) объектов недвижимости. В результате сделки недвижимость невозможно переместить к покупателю. Продавец не может переместить товар на иной рынок с большим спросом и меньшей конкуренцией. Недвижимые товары применяются по месту расположения, что составляет экономическую характеристику недвижимости – территориальные предпочтения. Фактор «предпочтения» повышает цену 1 кв. м жилья на 30-40%. У каждого инвестора существуют личные предпочтения, определяющие привлекательность объекта недвижимости.
  2. Разная полезность. В основе стоимости имущества находится полезность. Офисное здание в удобной (деловой) части города стоит дороже здания – аналога в неудобном месте. Эта особен­ность учитывается специалистами при оценке коммерческой недвижимости, оценке зданий, иных объектов при определении стоимости. Объекты недвижимости имеют индивидуальные цены. Для этих объектов не применяются биржевая торговля, продажа по образцам.
  3. Долговечность. Сроки эффективной жизни имущества составляет более 100 лет. Этот фактор влияет на цены. Срок службы земли не органичен.
  4. Ограниченность предложения, низкая эластичность (низкая чувствительность значений спроса и предложения товаров к изменению цен);
  5. Низкая ликвидность;
  6. Недвижимость - товар требует информаци­онного сопровождения;
  7. Длительные сроки экспозиции (время нахождения на рынке до продажи);
  8. Высокая стоимость недвижимого имущества;
  9. Сложные процедуры обмена товара (договор, регистрация государством, участие нотариуса);
  10. Связь рынка недвижимости с рынками капитала, финансов;
  11. Потребность управления в постоянном режиме;
  12. Жесткая связь недвижимости с местом реализации, в связи с которой рынок недвижимости мало подвержен влиянию экспорта и импорта;

Жизненный цикл недвижимости.

Жизненный цикл – это завершенная последовательность процессов жизни недвижимости от создания до прекращения деятельности. На длительность цикла влияют производство, износ, условия эксплуатации, другие факторы.

Стадии жизненного цикла:

  1. Формирование проекта и подбор варианта использования участка земли;
  2. Разработка проекта, улучшений;
  3. Строительство, возведение улучшений;
  4. Обращение недвижимости с передачей права на имущество;
  5. Употребление объекта по назначению, техническое обслуживание;
  6. Модернизация;
  7. Утилизация, снос, вторичное использование материалов;

Таким образом, жизненный цикл недвижимости является важным фактором, влияющим на величину стоимости при оценке недвижимости.